Jó tanácsok eladóknak

 

 

Legyen tisztában ingatlana jogi helyzetével. A tulajdoni lap alapján kiderül, terheli-e jelzálog az ingatlant, kik a tulajdonosok és milyen hányadban, van-e haszonélvező vagy szolgalmi jog az ingatlanon. Fény derülhet bejegyzetlen széljegyekre és elírásokra is. Osztatlan közös tulajdonú ingatlanoknál (ikerházak, osztatlan telkek, osztatlan házrészek) elővásárlási joggal élhetnek a tulajdonostársak.

Földhivatal mindenki számára nyilvános! Ön is kikérheti bárkinek a tulajdoni lapját, ha tudja a címet vagy a helyrajzi számot! Éljen állampolgári jogával, éljen az információkkal! Ingatlanosa szívesen ad a részletekről és a bejegyzés jellegéről felvilágosítást!

Legyen tisztában az ingatlanát esetlegesen érintő rendezési tervvel. A helyi önkormányzat műszaki osztályán a helyrajzi szám alapján felvilágosítást adnak környezete rendezési tervéről! Ha az ingatlant érinti a rendezési terv, kérdezze meg, hogyan befolyásolja az lakása vagy háza árát. A rendezési tervek nyilvánosak! Kérje ingatlanosa tanácsát

Készítsen legalább vázlatos alaprajzot, melyből a lakás beosztása egyértelmű. Értékesítésnél gyakran kérik!

Igyekezzen reális árat kalkulálni ingatlanára. Vegye figyelembe, hogy a piacon túlkínálat van és a hirdetési újságokban szereplő ingatlanok pontos paramétereit, adottságait, állapotát, értékmódosító tényezőit nem ismeri, ezért az ott megjelölt árak csupán irányárnak tekinthetők. Sok energiát, időt és fáradságot takarít meg, ha viszonylag objektíven, érzelemmentesen méri fel lehetőségeit és az ingatlan értékét. Ha lehetősége van, forduljon szakemberhez értékbecslési tanácsadásért.

Ne kalkuláljon magas árrést az irányár és a tervezett eladási ár közé, mert potenciális vevőket riaszthat el.

Ne végezzen komolyabb beruházást az eladás előtt, a vevők szeretik a saját képükre formálni, alakítani a kiszemelt ingatlant, és az esetleges beruházások nem növelik jelentősen az ingatlan értékét.

Az eladást időzítse megfelelően. Leginkább tavasztól őszig tartó időszak az ingatlanpiac idénye.

Az eladással párhuzamosan kezdje meg leendő ingatlana keresését is, de kötelezettséget a vásárlásra semmiféleképp ne tegyen!

Készüljön fel az érdeklődők fogadására. Tisztaság és a frissen szellőzött ingatlan mindig jobb benyomást kelt! Ingatlanosa segít az Önt érintő  helyi sajátosságokban is! Forduljon hozzá bizalommal!

A vevőkkel tárgyaljon tárgyilagosan és határozottan. Ne ragadják el érzelmei, és kérje az ingatlanforgalmazója segítségét

Vevőnek az számít, aki már szerződést kötött Önnel, vagy legalább egy előszerződés keretében foglalót fizetett az ingatlanra. Ne lépjen vissza biztatónak ígérkező érdeklődők miatt az ingatlan további meghirdetésétől. Csak akkor utasítsa vissza a további érdeklődőket, ha már megszületett az adásvételi szerződés.

A szerződés-tervezettel forduljon közjegyzőhöz, ügyvédhez, ingatlanforgalmazójához. Komoly konfliktusokat kerülhet el, ha Önt is képviselik az adásvétel során.

 

 

Ingatlanforgalmazásban előforduló alapfogalmak

 

Tulajdonjog fenntartása
Az eladó tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

Birtokbaadás

Beköltözési idő, mely többnyire együtt jár a tulajdonjog átruházási nyilatkozattal

Közös tulajdon
Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.

Előleg
Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

Foglaló
A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.

Jelzálogjog
A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek  az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Telki szolgalom
Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja

Széljegy
A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Ingatlan
Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

Ingó dolgok
Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők

Hagyaték
A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Kötelesrész
A Kötelesrész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta

Kötelesrészre jogosultak
Kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Kötelesrész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő kötelesrésze a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, kötelesrészül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

Vagyoni értékű jog
Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog)

Haszonélvezet
Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti

Használat
A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

Kiszabás
Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli.
Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

Tisztaérték
Az örökség és az ajándék tiszta értéke a megszerzett - illetékfizetési kötelezettség alá eső - vagyon csökkentett forgalmi értéke. A tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részét.

Haszonélvezeti, használati érték
Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd jegyzett

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

 

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

Öröklési, ajándékozási illeték

Ingatlan (lakás kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben.

 

 

Az illeték mértéke

Lakástulajdon öröklése, ajándékozása esetén az illetéket a lakástulajdonnak az illetékekről szóló törvény szerint számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az illeték megfizetésére a szerző fél köteles.

I. csoport

az örökhagyó/ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá)

öröklésnél 2,5%

ajándékozásnál 5%

II. csoport

az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére

öröklésnél 4%

ajándékozásnál 8 %

III. csoport

minden más örökös/megajándékozott terhére

öröklésnél 5%

ajándékozásnál 10%

 

Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál 

Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %.

Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték

 

 alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%

.

Személyi jövedelemadó

Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 20 %

 

kiegészítő kamattámogatás

 

Az új lakás építéséhez, illetve vásárlásához felvett hitelintézeti kölcsön kamatának csökkentéséhez igényelhető, ha az építési költségek (a telekár nélkül), illetve a vételár nem haladják meg a 30 millió forintot, s az igénylő magyar házaspár vagy gyermekét (gyermekeit) egyedül nevelő személy. 2001. augusztus 1-jétől nem akadálya a támogatás igénylésének, ha a házasfelek egyike devizakülföldi, vagy a gyermekét egyedül nevelő személy devizakülföldi.

Kiegészítő kamattámogatás maximum 10 millió forint hitel törlesztéséhez vehető igénybe, legfeljebb 20 évre (függetlenül a hitel eredeti futamidejétől). A támogatás összege az állampapírok referencia hozamaihoz igazodik, annak 4 százalékponttal csökkentett mértéke. Lehetőség van arra is, hogy a hitelt jelzáloglevél alapján támogatott forrásból (jelzáloghitelként) nyújtsák. Ilyenkor a támogatás az állampapír hozam 3,5 százalékponttal csökkentett mértéke. A támogatott kölcsön  adósának törlesztési terheit csökkentő kamattámogatás havi összege legfeljebb az üzleti év kezdetekor fennálló, még esedékessé nem vált tőketartozás után számított összeg 1/12-ed része. A kiegészítő kamattámogatás következtében lehetővé válik, hogy az adós legfeljebb 6%-os kamat mellett jusson hitelhez. Azáltal, hogy az állami támogatás futamidejét az eredeti 10 évről 20 évre növelték, az adósok havi törlesztőrészlete csökken. A 2001. augusztus 1-jén már fennálló, eredetileg 10 éves futamidőt meghaladó kölcsönök esetén a kamattámogatás időtartamát automatikusan fel kell emelni. Az eredetileg 10 évet meg nem haladó kölcsönöknél pedig lehetőség van a futamidő meghosszabbítására, ehhez azonban a felek kölcsönös megállapodására van szükség.

Bármelyik lakossági bankműveletekkel foglalkozó hitelintézetnél igényelhető a kiegészítő kamattámogatásos hitel, amelyik foglalkozik lakásfinanszírozással. A folyósító bank állapítja meg a hitelbírálat rendjét, a csatolandó dokumentumok jegyzékét.

 

Lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol)

Új lakás építéséhez vehető igénybe. Az értékesítés céljára épített, építtetett új lakás megvásárlásához ugyancsak felvehető a szocpol, ha az egyéb feltételek teljesülnek. A lakásépítési kedvezmény vissza nem térítendő támogatás, amely csak egyszer vehető igénybe. Aki egyszer részesült már lakásépítési kedvezményben, annak többé már nem jár.

Jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása

 

A jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kamatához támogatást nyújt a hitelintézeteknek, közvetve pedig a hitelfelvevőknek. A támogatás beépül a kamatokba, tehát az adósoknak csak a támogatással csökkentett kamatokat kell megfizetniük.

 

 

Jogszabálygyűjtemény

12/2001. (I. 31.) Kormány rendelet a lakáscélú állami támogatásokról

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1994. évi LV. törvény a termőföldről

1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról

1997. évi CXLVI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

1990. évi XCI. törvény az adózás rendjéről

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásról

29/1971. (XII. 29.) ÉVM rendelet a telekalakításról

43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az építésügyi bírságról

40/1997. (XII. 21.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezésről szóló eljárásról

45/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az építészeti műszaki tervdokumentációk tartalmi követelményeiről

47/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az építésügyi és a műemlékvédelmi hatósági ellenőrzés részletes szakmai szabályairól

48/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az építés-felügyeleti ellenőrzési eljárásról

1995. évi LVII. törvény a vízgazdálkodásról

38/1995. (IV. 5.) Kormány rendelet a közműves ivóvízellátásról és a közműves szennyvízelvezetésről

72/1996. (V. 22.) Kormány rendelet a vízgazdálkodási hatósági jogkör gyakorlásáról